宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第170問〜第176問｜区分所有法

原則として、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離して処分することはできない。ただし、規約に別段の定めがあるときは分離処分が可能である。分離処分禁止に違反する処分は無効だが、その無効は善意の相手方に主張できない。もっとも、分離して処分することができない敷地利用権である旨の登記がされている場合には、相手方が善意でも無効を対抗できる。区分建物と敷地権の一体的な登記として処理される点を押さえる。

規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議によって選任・解任する。普通決議は、出席した区分所有者（議決権を有しない者を除く）およびその議決権の各過半数で決する。書面、代理人または適法な電磁的方法により議決権を行使した者も出席者として扱われる。管理者の資格に法律上の制限はなく、区分所有者以外の自然人や法人を選任することもできる。管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は裁判所に解任を請求できる。

集会に出席できない区分所有者は、書面または代理人により議決権を行使でき、規約または集会の決議により電磁的方法による行使も認めることができる。これらの方法で議決権を行使した者は、決議要件上の出席者として扱われる。議決権を有する区分所有者全員が書面または電磁的方法による決議を行うことに同意したときは、集会を開かずに決議できる。また、議決権を有する区分所有者全員の書面または電磁的記録による合意があった事項については、集会の決議があったものとみなされる。集会では、原則として招集通知で示した事項だけを決議できる。

建物等の使用方法については、規約・集会の決議に従う義務を負う。また会議の目的が占有者に利害関係を有する場合、占有者は集会に出席して意見を述べることができる（議決権はない）。「意見陳述権あり・議決権なし」の組合せが問われる。

規約・集会の決議は、区分所有者の特定承継人（中古で買った者）に対しても効力を生じる。最初に専有部分の全部を所有する者（分譲業者等）は、公正証書により、①規約共用部分、②規約敷地、③分離処分を可能とする定め、④敷地利用権の割合、の4事項に限り単独で規約を設定できる。

①行為の停止・結果の除去・予防措置の請求は、各区分所有者または管理者等が行うことができ、訴訟による場合は普通決議による。②専有部分の使用禁止請求、③区分所有権および敷地利用権の競売請求、④占有者との契約解除および専有部分の引渡し請求は、議決権を有する区分所有者の過半数かつ議決権の過半数が出席し、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上の決議が必要である。②～④の決議をする前には、対象者に弁明する機会を与えなければならない。

小規模滅失（建物価格の2分の1以下）の場合は、各区分所有者が原則として単独で共用部分を復旧できる（復旧決議や建替え決議等がある場合はそれに従う）。大規模滅失（建物価格の2分の1を超える場合）の復旧は、議決権を有する区分所有者の過半数かつ議決権の過半数が出席し、出席した区分所有者およびその議決権の各3分の2以上で決する。復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、賛成者に対して建物および敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できる。