宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第165問〜第169問｜区分所有法

持分は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者が有する専有部分の床面積（壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積）の割合による。形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、議決権を有する区分所有者の過半数かつ議決権の過半数（規約でこれを上回る割合を定めることはできる）が出席し、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上で決する。この4分の3という決議割合は、規約で各2分の1を超える割合まで引き下げることができる。一部の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の区分所有者の承諾も必要である。

管理者は毎年1回以上集会を招集しなければならない。招集通知は、会日の少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項および議案の要領を示して、議決権を有する各区分所有者に発する。この1週間の期間は規約で伸長することはできるが、短縮することはできない。区分所有者全員の同意があるときは、招集手続を経ないで集会を開くことができる。

議決権を有する区分所有者の過半数かつ議決権の過半数（規約でこれを上回る割合を定めることはできる）が出席し、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上で決する。この決議割合を規約で引き下げることはできない。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾も必要である。

原則として、議決権を有する区分所有者およびその議決権の各5分の4以上で決する。ただし、耐震性・火災安全性の不足、外壁等の落下危険、改修が困難な配管設備の劣化による著しい衛生上の有害のおそれ、移動等円滑化基準への不適合など、法律所定の客観的事由に該当する場合は、各4分の3以上に緩和される。招集通知は会日の少なくとも2か月前に発し（規約で伸長のみ可能）、会日の少なくとも1か月前までに建替えに関する説明会を開催しなければならない。

法定共用部分＝廊下・階段室など構造上当然に共用となる部分（登記できない）。規約共用部分＝本来専有部分となりうる部分（集会室・管理人室等）や附属の建物を規約で共用部分としたもの。規約共用部分は「その旨の登記」をしなければ第三者に対抗できない。