宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第144問〜第149問｜賃貸借・借地借家法

第三者が土地賃借権を取得し、または転借しても借地権設定者に不利となるおそれがないときは、裁判所は借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができる。必要があれば借地条件を変更し、または許可を財産上の給付に係らせることもできる。借地権設定者は裁判所が定める期間内に、自ら建物と土地賃借権の譲渡・転貸を受ける旨を申し立てることができ、裁判所は相当の対価等を定めてこれを命じることができる。この制度の対象は土地賃借権であり、地上権の譲渡には地主の承諾を要しない。

できる。譲渡人と譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保すること、②譲受人がその不動産を譲渡人に賃貸することを合意すれば、賃貸人たる地位は譲受人へ移転せず、譲渡人に留保される。賃借人の承諾は不要。譲渡人と譲受人またはその承継人との賃貸借が終了すると、留保されていた賃貸人たる地位は譲受人またはその承継人へ移転する。この地位の移転を賃借人に対抗するには、所有権移転登記が必要である。

普通建物賃貸借で1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めがない建物賃貸借とみなされる。建物賃貸借には民法604条の50年の上限も適用されない。一方、定期建物賃貸借では借地借家法29条1項が適用されないため、書面による契約や事前説明などの要件を満たせば、1年未満の期間を有効に定めることができる。

賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了により賃貸借が終了する旨を賃借人へ通知しなければ、その終了を賃借人に対抗できない。通知期間を過ぎてから通知した場合は、その通知の日から6か月を経過した後に終了を対抗できる。期間が1年未満の定期建物賃貸借には、この終了通知の規定は適用されない。

床面積200平方メートル未満の居住用建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人がその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は中途解約を申し入れることができ、申入れの日から1か月を経過すると賃貸借は終了する。これに反して賃借人に不利な特約は無効。事業用建物や床面積200平方メートル以上の居住用建物について、同じ法定中途解約権が当然に認められるわけではない。

婚姻または縁組の届出はしていないが、賃借人と事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者は、原則として賃借人の権利義務を承継する。ただし、その同居者が、賃借人が相続人なく死亡したことを知った後1か月以内に賃貸人へ反対の意思を表示したときは承継しない。賃貸借関係から生じた債権・債務も承継者に帰属する。