宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第139問〜第143問｜賃貸借・借地借家法

借地借家法のすべての規定が一律に片面的強行規定なのではない。各条が、これに反する特約で借地権者・建物賃借人等に不利なものを無効と定める範囲で無効となる（例：借地の存続期間・更新等は9条、対抗力・建物買取請求権等は16条、借地非訟関係は21条、普通借家の更新・正当事由・期間は30条、借家の対抗力・転借人保護等は37条）。一方、造作買取請求権を排除する特約は有効であり、定期借地権・定期建物賃貸借では法律が認める方式により更新等を排除できる。借地権は建物所有目的の地上権・土地賃借権に限られ、使用貸借や駐車場・資材置場目的の土地賃貸借には借地借家法の借地規定は適用されない。

承継されない（判例・改正で明文化）。賃借人の交替の場合、敷金関係は当然には新賃借人に承継されず、旧賃借人に返還される（旧賃借人の未払債務等を控除）。賃貸人の交替（新賃貸人に承継される）との結論の対比が最頻出。

適用される（判例）。サブリース契約も建物の賃貸借である以上、借地借家法32条の借賃増減請求権の適用があり、賃料保証特約があっても減額請求は妨げられない（特約の存在は相当賃料額の判断で考慮される）。

期間満了時に借地上の建物があり、①借地権者が更新を請求したとき、または②期間満了後も土地の使用を継続したときは、従前と同一の条件で更新したものとみなされる。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、かつ、その異議に正当事由があるときは更新されない。建物がない場合には、この法定更新は生じない。更新後の期間は最初の更新が20年、2回目以降が10年であり、当事者がこれより長い期間を定めることはできる。

借地権設定者の承諾がある場合、借地権は、承諾日または建物築造日のいずれか早い日から20年間存続する。ただし、残存期間または当事者が定めた期間がこれより長いときは、その期間による。借地権者が再築する旨を通知し、借地権設定者が通知後2か月以内に異議を述べなかったときは、原則として承諾があったものとみなされる。この承諾擬制は、契約更新後にされた通知には適用されない。