重要度：A 論点：賃貸借・借地借家法
問46：定期建物賃貸借に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面（または電磁的記録）によってしなければならない。
イ 賃貸人は、契約の締結に先立ち、更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面を賃借人に交付して（または承諾を得て電磁的方法で提供して）説明しなければならない。
ウ 賃貸人が事前説明を怠った場合、更新がない旨の特約は無効となり、当該契約は普通建物賃貸借となる。
エ 事前説明の書面は、契約書と一体のものではなく、独立した書面でなければならない。
- A：一つ
- B：二つ
- C：三つ
- D：四つ
【第46問：正解と解説】
正解：D
・A
【選択肢解説】正しいものは四つであるため、「一つ」は誤り。
・B
【選択肢解説】「二つ」も誤り。
・C
【選択肢解説】「三つ」も誤り。
・D
【論点】定期建物賃貸借の成立要件（書面性と事前説明）の総合。【考え方】①契約の書面性、②事前説明の書面交付＋説明、③説明を欠いた場合の効果、④説明書面の独立性（判例）を検証する。【選択肢解説】ア：正しい。書面（電磁的記録可）による契約が必要。イ：正しい。契約前の書面交付＋説明が必要。ウ：正しい。事前説明を欠くと更新排除特約のみが無効となり、普通建物賃貸借として扱われる。エ：正しい。判例は、事前説明書面は契約書とは別個独立の書面であることを要するとする（最判平24.9.13）。以上によりすべて正しく、四つ。
重要度：A 論点：賃貸借・借地借家法
問47：Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする建物賃貸借契約において、ＡがＢに転貸を承諾し、ＢはＣに建物を転貸した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- A：Ａ・Ｂ間の賃貸借契約が期間満了により終了し、ＡがＣにその旨を通知した場合、Ａは、その通知の日から6か月を経過した後は、その終了をＣに対抗することができる。
- B：Ａ・Ｂ間の賃貸借契約をＡ・Ｂの合意により解除した場合、Ａは、原則としてその解除をＣに対抗することができる。
- C：ＢのＡに対する債務不履行を理由にＡ・Ｂ間の賃貸借契約が解除された場合、Ａは、Ｃに対して格別の催告をしなくても、解除をもってＣに対抗することができる。
- D：Ｃは、Ａ・Ｂ間の賃貸借に基づくＢの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。
【第47問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】正しい（＝正解肢ではない）。建物が適法に転貸されている場合、原賃貸借が期間満了または解約申入れにより終了しても、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ終了を対抗できず、通知の日から6か月を経過すると転貸借は終了する（借地借家法34条）。
・B
【論点】賃貸借の合意解除と転借人への対抗（613条3項）。【考え方】賃貸人・賃借人の合意解除は、原則として転借人に対抗できない。転借人保護の趣旨。【選択肢解説】誤り。これが正解肢。
・C
【選択肢解説】正しい（＝正解肢ではない）。賃借人の債務不履行による解除は、転貸借の存続の基礎を失わせるものであり、判例上、転借人への格別の催告なく対抗できる。
・D
【選択肢解説】正しい（＝正解肢ではない）。転借人は、原賃貸借の賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対し転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う（613条1項）。
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