宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第119問〜第123問｜賃貸借・借地借家法

①公正証書等の書面（電磁的記録も可）により契約すること、②契約前に、更新がなく期間満了により終了する旨を記載した書面（賃借人の承諾があれば電磁的方法も可）を交付して説明すること。事前説明を怠ると更新排除特約は無効となり、普通建物賃貸借となる。

民法上は50年が上限（これより長い定めは50年に短縮。更新可）。借地借家法適用の借地権は30年以上で上限なし、建物賃貸借は期間の上限の制限自体が適用されない。駐車場（建物所有目的でない土地賃貸借）など借地借家法の適用がない賃貸借で民法の50年が意味を持つ。

賃貸人が使用収益に必要な修繕義務を負う（賃借人の責めに帰すべき事由による損傷は除く）。賃借人は、①修繕が必要な旨を通知しまたは賃貸人が知ったのに相当期間内に修繕しないとき、②急迫の事情があるときは、自ら修繕できる（令和2年改正で明文化）。

賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、使用収益できなくなった部分の割合に応じて、賃料は当然に減額される（改正前の「減額を請求できる」から「当然減額」に変更＝旧法トラップ）。残存部分のみでは目的を達成できないときは、賃借人は契約を解除できる。

遅滞なく賃貸人に通知しなければならない（賃貸人がすでに知っている場合を除く）。賃借人は目的物について善管注意義務を負い、用法遵守義務に違反した場合の損害賠償は、賃貸人が返還を受けた時から1年以内に請求する必要がある（期間制限）。