宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第129問〜第133問｜賃貸借・借地借家法

滅失があっても、借地権者が建物を特定するために必要な事項・滅失日・建物を新たに築造する旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失日から2年間は対抗力が維持される（2年以内に建物を再築し登記すれば継続）。「掲示＋2年」のセットで覚える。

対抗できない（判例）。対抗力が認められるのは借地権者「自己名義」の建物登記に限られ、家族名義・他人名義では対抗力がない。表示に関する登記（表題登記）でも自己名義であれば対抗力が認められる点とセットで問われる。

更新後の滅失では、借地権者は地上権の放棄または賃貸借の解約申入れができる（借地権は3か月後に消滅）。借地権設定者の承諾なく残存期間を超えて存続すべき建物を再築した場合、設定者は解約申入れ等ができる（当初期間中の再築＝承諾があれば延長、との違い）。当初期間と更新後で再築の規律が変わる点が核心。

地代・借賃が経済事情の変動等により不相当となったときは、当事者は将来に向かって増減を請求できる。「一定期間増額しない」特約は有効だが、「減額しない」特約は、借地（定期借地権を含む）および普通建物賃貸借では無効となる。定期建物賃貸借では、借賃の改定に関する特約がある場合、借地借家法32条の増減請求権自体が適用されない。

増額請求を受けた側＝自己が相当と認める額を支払えば足りる（確定後、不足があれば年1割の利息を付して支払う）。減額請求をした側＝相手方（貸主）が相当と認める額の支払いを請求でき、借主はこれに応じる（確定後、超過分は年1割の利息付きで返還）。「請求を受けた側の言い分が一応通る」構造で整理。