宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第42問〜第46問｜物権・登記

当事者の意思表示のみによって効力を生じる（民法176条）。特約がない限り契約成立時に所有権が移転し、登記や引渡しは効力発生要件ではない。ただし第三者に対抗するためには登記が必要（177条）。

先に所有権移転登記を備えた方が優先する。単なる悪意の第三者に対しても登記がなければ対抗できないが、判例上、背信的悪意者（登記の欠缺を主張することが信義則に反する者）は177条の「第三者」に当たらず、登記なくして対抗できる。

取消し後にＢから取得した第三者ＣとＡとの関係は、判例上、対抗関係となり、先に登記を備えた方が優先する。一方、取消し前にＢから取得した第三者との関係は民法96条3項により、その第三者が善意無過失であればＡは取消しを対抗できない。「取消しの前か後か」で法律構成が変わる点が頻出。

登記が必要（民法899条の2）。法定相続分までは登記なくして対抗できるが、法定相続分を「超える」部分の取得は、登記等の対抗要件を備えなければ第三者に対抗できない。なお、相続登記は原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に分割内容を踏まえた登記申請が必要（不動産登記法76条の2）。

保存行為（修繕等）は各共有者が単独で可能。管理行為（賃貸借契約の解除等）は原則として持分価格の過半数で決する。変更行為は原則として全員の同意が必要だが、形状・効用の著しい変更を伴わない「軽微変更」は持分価格の過半数で可能。なお、所在等不明共有者がいる場合の変更や、所在等不明・賛否不明の共有者がいる場合の管理については、裁判所の決定により、その共有者を除いて必要な同意・多数決を得る制度がある（民法251条2項、252条2項）。