重要度：B 論点：地価公示・鑑定評価
問29：収益還元法における直接還元法とDCF法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：直接還元法は、連続する複数期間の純収益と復帰価格を発生時期に応じて現在価値へ割り引く方法である。
- B：DCF法は、一期間の純収益を還元利回りで直接還元して収益価格を求める方法である。
- C：直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元し、DCF法は複数期間の純収益と保有期間満了時の復帰価格を現在価値へ割り引いて合計する。
- D：直接還元法とDCF法は、いずれも対象不動産の再調達原価から減価額を控除して価格を求める方法である。
【第29問：正解と解説】
正解：C
・A
【選択肢解説】誤り。その説明はDCF法に関するものである。
・B
【選択肢解説】誤り。その説明は直接還元法に関するものである。
・C
【論点】直接還元法とDCF法。【選択肢解説】正しい。一期間の純収益を還元する直接還元法と、複数期間の純収益・復帰価格を割り引くDCF法を正確に区別している。これが正解肢。
・D
【選択肢解説】誤り。再調達原価から減価修正を行うのは原価法である。
重要度：B 論点：地価公示・鑑定評価
問30：不動産鑑定評価基準に関する次のアからエまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的な自由市場が形成されていることを前提として成立すると認められる適正な価格をいう。
イ 限定価格とは、隣接不動産の併合使用など、市場が相対的に限定される場合における取得部分の経済価値を適正に表示する価格をいう。
ウ 特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした経済価値を適正に表示する価格をいう。
エ 正常賃料および限定賃料は新規賃料であり、継続賃料は既存の賃貸借等を継続する特定の当事者間で成立する適正な賃料である。
- A：一つ
- B：二つ
- C：三つ
- D：四つ
【第30問：正解と解説】
正解：D
・A
【選択肢解説】誤り。アからエまで全て正しい。
・B
【選択肢解説】誤り。アからエまで全て正しい。
・C
【選択肢解説】誤り。アからエまで全て正しいため、三つではない。
・D
【論点】価格・賃料の種類。【選択肢解説】正しい。アは正常価格、イは限定価格、ウは特殊価格、エは新規賃料と継続賃料の区別を正確に述べている。したがって正しいものは四つである。これが正解肢。
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