宅地建物取引士 宅建業法 一問一答 第172問〜第176問｜8種制限

買主は手付を放棄して、売主（宅建業者）は手付の倍額を現実に提供して解除できる。相手方が契約の履行に着手するまでの間に限り可能。自分が履行に着手していても、相手方が未着手なら解除できる点に注意。

代金の額の10分の2（2割）まで。予定額と違約金の「合算」で判定する。超える定めをした場合、超える部分が無効となる（定め全体が無効になるのではない）。

未完成物件では、今回受領しようとする額に既に受領した手付金等を加えた合計額が代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件では同合計額が代金の10％以下かつ1,000万円以下であれば、保全措置は不要である。追加受領によって基準を超える場合は、追加分を受領する前に、受領済み分を含む合計額について保全措置を講じなければならない。買主への所有権移転登記等がされた場合も不要である。

未完成物件では①銀行等による保証、②保険事業者による保証保険の2種類。完成物件ではこれに加え③指定保管機関による保管（手付金等寄託契約）も認められる。保全措置を講じない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができる。

原則として、民法の契約不適合責任より買主に不利となる特約は無効である。ただし、種類または品質の不適合について、買主が売主に通知すべき期間を目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は、買主に不利な内容であっても例外的に有効となる。また、民法より買主に有利な特約は当然に有効である。例えば通知期間を引渡しから1年とする特約は無効となり、民法の原則が適用される。