宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第187問〜第191問｜不動産登記法

登記できる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、配偶者居住権および採石権である。根抵当権は抵当権の一種として登記できる。占有権、留置権および入会権は、不動産登記法3条に掲げられておらず、登記することができない。

本登記の順位は仮登記の順位による（順位保全効）。仮登記自体には対抗力がなく、仮登記のままでは第三者に権利を対抗できない。1号仮登記（物権変動は生じたが手続要件が備わらない場合）と2号仮登記（請求権保全・予約等）の2類型の区別もあわせて確認。

令和8年4月1日から、所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所の変更日から2年以内に変更登記を申請しなければならない。法人も対象である。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となる。令和8年4月1日より前に変更が生じ、未登記のままである場合も対象となり、令和10年3月31日までに変更登記を申請する必要がある（不動産登記法76条の5、164条2項）。

スマート変更登記は、所有者があらかじめ検索用情報を申し出ることにより、登記官が住民基本台帳ネットワークの情報等を検索し、所有者への確認を経て、住所・氏名の変更登記を職権で行う仕組みである。令和7年4月21日以後、国内に住所を有する自然人が、所有権保存・移転等の登記の申請人として所有権の登記名義人となる場合は、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレス等の検索用情報を申請情報と併せて申し出る必要がある。法人・海外居住者・登記申請人でない者は、この同時申出の対象外である。

所有不動産記録証明制度は、特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を登記情報システムで検索し、一覧的に記載した所有不動産記録証明書を交付する制度である。所有権の登記名義人本人は自己に係る証明書を請求でき、相続人その他の一般承継人は被相続人その他の被承継人に係る証明書を請求できる。法人も対象となり、代理人による請求も可能である（不動産登記法119条の2）。