宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第109問〜第113問｜賃貸借・借地借家法

①建物賃貸借では建物の引渡しを受けているとき（借地借家法31条）、②借地では借地上に借地権者名義で登記された建物を所有しているとき（借地借家法10条）。民法上の原則（賃借権の登記）を借地借家法が緩和している構造で押さえる。

賃貸人の地位は原則として譲受人（新所有者）に当然に移転する（賃借人の承諾不要）。ただし、新賃貸人が賃借人に賃料請求等をするには、所有権移転登記を備えることが必要（令和2年改正で明文化）。敷金返還債務・費用償還債務も新賃貸人に承継される。

常にではない。無断譲渡・転貸により第三者に使用収益させた場合は原則として解除できるが、判例上、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できない。

敷金返還義務が生じるのは、①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、または②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときである。返還額は、未払賃料等を控除した残額となる。①では賃貸物の返還が先履行となる。賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは敷金をその弁済に充てることができるが、賃借人の側から敷金を賃料等に充当するよう請求して支払いを拒むことはできない（民法622条の2）。

負わない（令和2年改正で明文化）。原状回復義務の対象は、通常損耗・経年変化を除く損傷であり、かつ賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も対象外となる。