重要度：A 論点：減価修正
問49：原価法における減価修正に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：減価修正は、耐用年数に基づく方法だけで行わなければならない。
- B：減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用する。
- C：観察減価法は、対象不動産を実地に観察せず、法定耐用年数だけから減価額を求める方法である。
【第49問：正解と解説】
正解：B
【解説】
・A：誤り。減価修正には耐用年数に基づく方法のほか、観察減価法がある。
・B：正しい。経過年数等による方法と、機能性・維持管理・環境適合等を観察する方法を原則として併用する。
・C：誤り。観察減価法は、対象不動産の機能性、維持管理、補修状況、環境との適合等を調査して減価額を直接求める。
重要度：B 論点：未竣工建物等鑑定評価
問50：建築工事が完了していない建物の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：建築工事が完了していない建物は、完成後の状態を前提として鑑定評価することは一切できない。
- B：工事の完成を前提とする場合は、設計図書や許認可の取得状況、工事完了の実現性を確認する必要はない。
- C：所定の要件を満たす場合には、工事の完了を前提として未竣工建物等鑑定評価を行うことができる。
【第50問：正解と解説】
正解：C
【解説】
・A：誤り。一定の要件を満たせば、完成後の状態を前提とする鑑定評価が認められる。
・B：誤り。設計図書、権利関係、必要な許認可、資金調達能力等から工事完了の実現性を確認する必要がある。
・C：正しい。造成・建築工事の完了を前提として対象を確定する方法が認められている。
重要度：A 論点：取引事例比較法の有効性
問51：取引事例比較法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：近隣地域または同一需給圏内の類似地域等で対象不動産と類似する不動産の取引がある場合や、同一需給圏内の代替競争不動産の取引がある場合に有効である。
- B：特殊事情を含む取引事例は、その事情が判明して適切に補正できる場合でも採用できない。
- C：取引事例の時点が価格時点と異なる場合でも、価格水準の変動を修正する必要はない。
【第51問：正解と解説】
正解：A
【解説】
・A：正しい。対象不動産と代替・競争関係にある不動産の取引事例が得られる場合に有効である。
・B：誤り。特殊事情が価格に及ぼす影響を適切に事情補正できる事例は採用できる。
・C：誤り。価格水準に変動がある場合は、取引価格を価格時点へ時点修正しなければならない。
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