宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第192問〜第196問｜不動産登記法

相続人は単独で、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自らがその相続人であることを申し出ることができる。3年の申請期間内に申出をすれば、その申出人について相続登記の基本的義務を履行したものとみなされる。ただし、相続人申告登記は法定相続分などの所有権を登記する手続ではなく、第三者対抗力を取得するものでもない。後に遺産分割が成立して不動産を取得した相続人は、遺産分割の日から3年以内に、その結果に基づく所有権移転登記を申請しなければならない。

法人が所有権の登記名義人となる場合は、原則として会社法人等番号を申請情報として提供し、登記記録にも法人識別事項として記録される。海外居住者（自然人・法人）が所有権の登記名義人となる場合は、国内における連絡先となる者の氏名・名称、住所等の国内連絡先事項を提供する。国内連絡先となる者がいない場合は、その旨を申請情報とすることができる。

登記記録は、原則として表題部と権利部から成る。表題部には、土地の所在・地番・地目・地積や、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積など、不動産の物理的状況が記録される。権利部は甲区と乙区に分かれ、甲区には所有権に関する登記（所有権移転、所有権に関する仮登記、差押え・仮処分等）が、乙区には抵当権、地上権、地役権など所有権以外の権利に関する登記が記録される。

権利に関する登記の抹消も、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請する。抹消により権利を害される登記上の利害関係を有する第三者がいる場合は、その第三者の承諾を証する情報またはその者に承諾を命ずる確定判決が必要となる。第三者の承諾がないまま、その登記を抹消することはできない。

登記の申請は、原則として対象不動産の所在地を管轄する登記所に対して行う。申請方法には、申請情報と添付情報をオンラインで送信する方法と、書面の申請書を登記所へ持参または送付する方法がある。オンライン申請を利用しても、申請先となる管轄登記所が変わるわけではない。これに対し、登記事項証明書の交付請求は、対象不動産を管轄しない登記所やオンラインからも行うことができる。