重要度：A 論点：8種制限
問59：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢと宅地（代金3,000万円）の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：ＡＢ間で「契約不適合についてＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から3年とする」旨の特約を定めた場合、その特約は有効である。
- B：Ａが手付金500万円を受領する場合において当該宅地が完成物件であるときは、保全措置を講じることなく受領することができる。
- C：ＡＢ間で損害賠償額の予定と違約金をそれぞれ400万円と定めた場合、その定めはすべて有効である。
- D：Ａは、Ｂから手付として700万円を受領することができる。
【第59問：正解と解説】
正解：A
・A
【論点】契約不適合責任の特約制限の例外。【考え方】民法の規定より買主に不利な特約は原則として無効である。ただし、目的物の引渡しの日から2年以上となる期間を定める特約は、買主に不利な内容であっても例外的に有効であり、民法より買主に有利な特約も有効である。【選択肢解説】引渡しの日から3年とする特約は2年以上の要件を満たすため有効であり、本記述が正しい。
・B
【選択肢解説】誤り。完成物件の保全不要基準は代金の10％（300万円）以下かつ1,000万円以下。500万円は10％を超えるため、保全措置なしには受領できない。
・C
【選択肢解説】誤り。損害賠償額の予定と違約金は合算して代金の2割（600万円）が上限。合計800万円のうち600万円を超える部分は無効となる。
・D
【選択肢解説】誤り。手付の上限は代金の2割＝600万円であり、700万円は受領できない。
重要度：A 論点：8種制限
問60：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢと締結した宅地の売買契約について、Ｂが行うクーリング・オフに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをした場合、クーリング・オフができる旨等を書面で告げられた日から起算して8日を経過するまでは、Ｂは契約の解除をすることができる。
イ Ｂが自ら申し出て自宅で買受けの申込みをした場合、Ｂはクーリング・オフによる解除をすることができない。
ウ Ｂが宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合、告知から8日以内であってもクーリング・オフによる解除をすることができない。
エ クーリング・オフによる解除の書面を8日目に発送した場合、Ａへの到達が9日目以降であっても、解除は有効である。
- A：一つ
- B：二つ
- C：三つ
- D：四つ
【第60問：正解と解説】
正解：D
・A
【選択肢解説】正しいものは四つであるため、「一つ」は誤り。
・B
【選択肢解説】「二つ」も誤り。
・C
【選択肢解説】「三つ」も誤り。
・D
【論点】クーリング・オフの要件の総合（場所・期間・終了事由・発信主義）。【考え方】①申込みの場所が「事務所等」に当たるか、②8日の期間、③引渡し＋全額支払いによる終了、④書面発信時の効力発生、を個別に検証する。【選択肢解説】ア：正しい。ホテルのロビーは事務所等に当たらず、告知から8日以内は解除可能。イ：正しい。買主が自ら申し出た自宅・勤務先は事務所等に含まれ、解除不可。ウ：正しい。引渡しを受け「かつ」代金全額を支払うと期間内でも解除不可（どちらか一方のみでは終了しない）。エ：正しい。クーリング・オフは書面を発した時に効力を生じる（発信主義）。以上によりすべて正しく、四つ。
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