重要度：A 論点：媒介契約
問40：宅建業者Ａが、Ｂとの間で宅地の売却に係る媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：Ａは、一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の買受けの申込みがあったときでも、その旨をＢに報告する義務はない。
- B：Ａは、専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の買受けの申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。
- C：専任媒介契約の有効期間は、Ｂの申出がなくても、期間満了時に自動的に更新される旨の特約があれば、これに従い更新される。
- D：専任媒介契約の有効期間を更新する場合、更新後の有効期間は6か月を超えることができない。
【第40問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。申込みがあった旨の報告義務（34条の2第8項）は、一般媒介契約を含むすべての媒介契約に適用される。
・B
【論点】申込みがあった旨の報告義務（34条の2第8項）。【選択肢解説】正しい。売買・交換の申込みがあったときは遅滞なく依頼者に報告しなければならない。定期的な業務処理状況の報告（2週間に1回以上）とは別個の義務である点に注意。これが正解肢。
・C
【選択肢解説】誤り。専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新することができるのであって（34条の2第4項）、自動更新の特約は依頼者に不利なものとして無効となる。
・D
【選択肢解説】誤り。更新後の有効期間も3か月を超えることができない。6か月は数字の入れ替え。
重要度：A 論点：媒介契約
問41：宅建業者Ａが、Ｂとの専属専任媒介契約に基づきＢ所有の既存住宅を指定流通機構に登録した場合における、取引の申込みの受付に関する状況等の登録に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：Ａは、指定流通機構への当初の登録時に取引状況を登録すれば足り、その後に状況が変化しても登録内容を更新する必要はない。
- B：Ａは、取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容を最新の事実に合致させなければならず、登録内容が事実と異なる場合は指示処分の対象となり得る。
- C：Ａが取引状況を最新の事実に合致させる義務を負うのは、Ｂから更新を求められた場合に限られる。
- D：取引の申込みの受付に関する状況等の登録義務は、一般媒介契約に基づき任意に指定流通機構へ登録した物件にも同様に適用される。
【第41問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。登録後に取引状況が変化した場合も、登録内容を最新の事実に合致させる必要がある。
・B
【論点】レインズの取引状況登録と更新義務。【考え方】専任・専属専任媒介契約に基づく登録物件については、取引の申込みの受付に関する状況等を登録し、その内容を最新の事実に合致させなければならない。【選択肢解説】登録内容が事実と異なる場合は指示処分の対象となり得るため、正しい。
・C
【選択肢解説】誤り。依頼者からの請求の有無にかかわらず、宅建業者が登録内容を最新の事実に合致させなければならない。
・D
【選択肢解説】誤り。この法定義務は、専任媒介契約および専属専任媒介契約に基づき指定流通機構へ登録した物件について課される。
重要度：B 論点：媒介契約
問42：国土交通大臣が定める標準専任媒介契約約款に基づき、依頼者Ｂが宅建業者Ａと専任媒介契約を締結した場合の違約金等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：Ｂが契約期間中に他の宅建業者へ重ねて媒介を依頼し、その媒介により成約した場合、Ａが請求できるのは、媒介契約の履行のために実際に要した費用に限られる。
- B：Ｂが契約期間中に自ら発見した相手方と成約した場合、Ａは約定報酬額に相当する金額を違約金として請求することができる。
- C：Ｂが契約期間中に他の宅建業者へ重ねて媒介を依頼し、その媒介により成約した場合、Ａは約定報酬額に相当する一定額を違約金として請求できる。一方、Ｂが自ら発見した相手方と成約した場合、Ａは媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求できる。
- D：専任媒介契約では自己発見取引が禁止されているため、Ｂが自ら発見した相手方と成約した場合、その売買契約自体が無効となる。
【第42問：正解と解説】
正解：C
・A
【選択肢解説】誤り。他の宅建業者へ重ねて依頼し、その媒介により成約した場合は、標準専任媒介契約約款上、約定報酬額に相当する一定額を違約金として請求できる。
・B
【選択肢解説】誤り。専任媒介契約では自己発見取引が可能であり、その場合に標準約款上請求できるのは、媒介契約の履行のために要した費用の償還である。
・C
【論点】標準専任媒介契約約款上の違約金と費用償還。【選択肢解説】重複依頼による成約と自己発見取引では、宅建業者が請求できる内容が異なる。前者は約定報酬額に相当する一定額の違約金、後者は履行のために要した費用の償還であり、正しい。
・D
【選択肢解説】誤り。専任媒介契約では自己発見取引は可能であり、成約した売買契約が無効となるわけではない。自己発見取引を禁止するのは専属専任媒介契約である。
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