重要度：A 論点：8種制限
問69：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢに完成物件を代金3,000万円で売却した。Ａは既に手付金200万円を受領しており、さらに引渡し前に中間金150万円を受領しようとしている。Ｂへの所有権移転登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：保全措置の要否は今回受領する中間金150万円だけで判定するため、Ａは保全措置を講じずに中間金を受領することができる。
- B：手付金200万円と中間金150万円の合計350万円で判定し、代金の10％である300万円を超えるため、Ａは中間金を受領する前に、受領済みの手付金を含む350万円について保全措置を講じなければならない。
- C：完成物件では、手付金等の累計額が1,000万円以下であれば、代金に対する割合を問わず保全措置は不要である。
- D：Ａは中間金を受領した後、引渡しまでに保全措置を講じれば足りる。
【第69問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。保全措置の要否は、今回受領する金額だけでなく、既に受領した手付金等を加えた累計額で判定する。
・B
【論点】追加受領時の累計額判定。【考え方】完成物件では、既受領額を含む手付金等の合計額が代金の10％以下かつ1,000万円以下である場合に限り、保全措置が不要となる。【選択肢解説】累計350万円は代金3,000万円の10％である300万円を超えるため、追加受領前に受領済み分を含む350万円について保全措置を講じる必要があり、正しい。
・C
【選択肢解説】誤り。完成物件では、代金の10％以下という割合基準と、1,000万円以下という金額基準の双方を満たさなければならない。
・D
【選択肢解説】誤り。必要な保全措置は手付金等を受領する前に講じなければならず、受領後に講じることは認められない。
重要度：A 論点：8種制限
問70：宅建業者Ａは、Ｃが建築中のマンションについて、Ｃとの取得契約も取得予約も締結していないが、宅建業者でないＢに代金4,000万円で売却し、手付金150万円を受領しようとしている。この場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：手付金150万円は代金の5％以下かつ1,000万円以下であるため、Ａは何らの保全措置を講じなくてもＢとの売買契約を締結することができる。
- B：Ａが手付金について銀行等との保証委託契約または保証保険契約による保全措置を実際に講じている場合は、Ｃとの取得契約等がなくてもＢとの売買契約を締結することができる。
- C：Ａが指定保管機関との手付金等寄託契約及び質権設定契約を締結すれば、未完成物件であってもＢとの売買契約を締結することができる。
- D：Ａは先にＢとの売買契約を締結し、その後、手付金を受領するまでに保証委託契約を締結すればよい。
【第70問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。未完成の自己所有でない物件について取得契約等がない場合、少額の手付金等について保全措置が不要となる基準を満たすだけでは、自己所有でない物件の売買契約締結制限の例外にはならない。
・B
【論点】未完成の自己所有でない物件と手付金等の保全措置。【考え方】取得契約等がなくても、銀行等の保証委託契約または保証保険契約による保全措置が実際に講じられている場合は、売買契約を締結できる。【選択肢解説】本記述はこの例外を正しく示しているため、正しい。
・C
【選択肢解説】誤り。指定保管機関による保管方式は完成物件についてのみ利用でき、未完成物件では保証委託契約または保証保険契約による保全措置が必要となる。
・D
【選択肢解説】誤り。自己所有でない物件の売買契約締結制限の例外となるには、売買契約を締結する時点で必要な保全措置が講じられていなければならない。
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