宅地建物取引士 法令上の制限 一問一答 第101問〜第104問｜国土利用計画法・農地法

取得後に農地・採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作・養畜を行うこと、個人については必要な農作業に常時従事すると認められること、周辺地域の農地利用に支障を生じさせないことなどが必要である。所有権を取得する法人は原則として農地所有適格法人でなければならない。令和5年4月から旧下限面積要件は廃止されたが、面積が小さければ当然に許可されるわけではなく、他の許可基準は引き続き満たす必要がある。

転用面積が4ヘクタールを超える場合も、許可権者は原則として都道府県知事等（指定市町村の区域内では指定市町村の長）である。ただし、同一事業の目的に供するため4ヘクタールを超える農地を転用する場合、許可権者はあらかじめ農林水産大臣と協議しなければならない。旧制度のように、4ヘクタール超だから直ちに農林水産大臣が直接許可するという整理ではない。

期間満了の1年前から6か月前までに、許可を受けて更新しない旨の通知をしなければ、原則として従前と同一条件で賃貸借をしたものとみなされる。解除、解約申入れ、合意解約、更新拒絶は原則として都道府県知事等の許可が必要で、無許可の行為は効力を生じない。ただし、合意解約で一定期間内に土地を引き渡す場合、10年以上の定期賃貸借の更新拒絶、水田裏作の賃貸借の更新拒絶など、法令所定の例外では許可不要とされ、農業委員会への通知が必要となる場合がある。

農地法3条または5条の許可を停止条件として売買契約を締結すること自体は可能だが、許可を受けるまでは所有権移転等の効力は生じない。許可前でも所有権移転請求権を保全する仮登記が問題となることがあるが、許可なしに本登記をすることはできない。競売による取得も農地法の規制を免れず、農地のまま取得するなら3条許可、転用目的なら5条許可が必要であり、実務上は買受適格証明書を提出して入札に参加する。