重要度：A 論点：土地活用
問36：定期借地権方式による土地活用の基本的な特徴として、最も適切なものはどれか。
- 1：土地所有者は土地所有権を維持したまま定期借地権を設定し、地代等を得る。
- 2：土地所有者は土地所有権を必ず借地権者へ譲渡し、以後地代を受け取らない。
- 3：土地所有者が自ら資金調達して建物を建設・所有・経営することだけをいう。
【第36問：正解と解説】
正解：1
土地所有権を維持しつつ定期借地権を設定し、地代等を得る方式。
・1
適切。LN-E-133に一致する。
・2
不適切。土地所有権を維持する。
・3
不適切。自己建設方式の説明。
間違いやすい点
土地所有権の帰属を逆にしない。
重要度：C 論点：不動産証券化
問37：資産流動化法に基づく特定目的会社（TMK）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1：資産流動化法に基づき、資産流動化計画に従って資産を取得・管理する特定目的会社である。
- 2：投資家が対象不動産を直接単独所有するためだけに設ける一般的な売買契約の名称である。
- 3：J-REITの投資口そのものを指す名称であり、会社・法人を意味しない。
【第37問：正解と解説】
正解：1
TMKは資産流動化法に基づき、資産流動化計画に従って資産を取得・管理する特定目的会社。
・1
適切。LN-E-135に一致する。
・2
不適切。TMKの定義ではない。
・3
不適切。J-REITの投資口そのものではない。
間違いやすい点
TMKとJ-REITの投資法人・投資口を混同しない。
重要度：B 論点：不動産証券化
問38：J-REITの基本的な仕組みに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1：投資家は必ず対象不動産の所有権全部を直接取得し、自ら賃貸管理を行う。
- 2：投資法人等が投資家から集めた資金で不動産等に投資し、その収益を投資家へ分配する上場不動産投資商品である。
- 3：預金保険制度の対象となる銀行預金の一種であり、不動産投資とは関係しない。
【第38問：正解と解説】
正解：2
J-REITは投資法人等が集めた資金で不動産等へ投資し、収益を投資家へ分配する上場不動産投資商品。
・1
不適切。投資家自身が対象不動産を直接単独所有する仕組みではない。
・2
適切。LN-E-136に一致する。
・3
不適切。銀行預金ではない。
間違いやすい点
J-REIT投資と現物不動産の直接所有を同一視しない。
重要度：B 論点：投資判断
問39：1年後に受け取る予定のキャッシュフローが10,500,000円である場合、割引率を年5%として現在価値に換算した金額として、最も適切なものはどれか。現在価値は「将来キャッシュフロー÷(1＋割引率)^年数」により計算し、計算過程で端数は生じない。金額は円単位とする。
- 1：9,975,000円
- 2：10,000,000円
- 3：11,025,000円
【第39問：正解と解説】
正解：2
現在価値は将来キャッシュフローを(1＋割引率)の年数乗で割って求めます。10,500,000円÷(1＋0.05)^1＝10,500,000円÷1.05＝10,000,000円です。将来の金額を(1＋割引率)で割る点が要点です。
・1
不適切。将来キャッシュフローから「将来キャッシュフロー×割引率」を単純に差し引いた場合の金額であり、現在価値の計算方法とは異なります。
・2
適切。10,500,000円÷1.05＝10,000,000円です。
・3
不適切。将来キャッシュフローに(1＋割引率)を乗じた場合の金額であり、割るべきところを掛けた誤りです。
間違いやすい点
現在価値を求める際に(1＋割引率)で割るべきところを掛けてしまう誤りや、割引額を単純に控除してしまう誤りが起こりやすい。
重要度：A 論点：不動産最新動向
問40：2026年(令和8年)の地価公示において公示された価格は、いつの時点における標準地の価格か。最も適切なものはどれか。なお、2026年4月1日を法令基準日とする。
- 1：2025年1月1日時点の標準地の価格
- 2：2026年1月1日時点の標準地の価格
- 3：2026年3月18日時点の標準地の価格
【第40問：正解と解説】
正解：2
2026年(令和8年)の地価公示において公示された価格は、2026年1月1日時点における標準地の価格です。なお公表が行われたのは2026年3月18日であり、価格時点と公表日は別の日である点に注意してください。
・1
不適切。2025年1月1日は前年の地価公示における価格時点であり、2026年の地価公示の価格時点ではありません。
・2
適切。2026年の地価公示の価格時点は2026年1月1日です。
・3
不適切。2026年3月18日は公表が行われた日であり、価格時点ではありません。
間違いやすい点
価格時点と公表日を混同しやすい。価格時点はその年の1月1日であり、公表はその後に行われる。
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