重要度：A 論点：不動産資料
問1：次の資料に基づき、路線価方式による宅地の評価額を求めなさい。評価額は「路線価×地積」により計算するものとし、奥行価格補正等の各種補正は考慮しないこと。計算過程で端数は生じない。答えは円単位で解答すること。
【与件】
宅地が面する道路の路線価：235,000円
宅地の地積：180平方メートル
上記以外の補正等は考慮しないものとする。
【第1問：正解と解説】
正解：42300000円
計算式
評価額＝路線価×地積
計算過程
235,000円×180＝42,300,000円
路線価方式による宅地の評価額は、路線価に地積を乗じて計算します。235,000円×180＝42,300,000円です。実際の宅地評価では土地の形状等に応じた補正が行われますが、本問では補正を考慮しないものとしています。
間違いやすい点
路線価が1平方メートルあたりの価額であることを見落とし、地積を乗じ忘れる誤りが起こりやすい。また単位の取り違えにも注意が必要。
重要度：A 論点：建築基準法
問2：次の資料に基づき、セットバック後の建築基準法上の敷地面積を求めなさい。セットバックは道路の中心線から2mの線を道路境界線とみなすものとし、後退した部分は敷地面積に算入しないこと。計算過程で端数は生じない。答えは平方メートル単位で解答すること。
【与件】
土地の形状：長方形
間口(道路に接する辺の長さ)：14m
奥行：20m
前面道路：幅員3mで、建築基準法上の道路として扱われるもの
前面道路の反対側は宅地であり、がけ地・水面等ではない。
【第2問：正解と解説】
正解：273㎡
計算式
後退距離＝2m－(前面道路の幅員÷2)/後退部分の面積＝後退距離×間口/セットバック後の敷地面積＝従前の敷地面積－後退部分の面積
計算過程
後退距離：2m－(3m÷2)＝0.5m
後退部分：0.5m×14m＝7㎡
従前の敷地面積：14m×20m＝280㎡
セットバック後：280㎡－7㎡＝273㎡
後退距離は2m－(3m÷2)＝0.5mです。後退部分の面積は0.5m×14m＝7㎡、従前の敷地面積は14m×20m＝280㎡ですので、セットバック後の敷地面積は280㎡－7㎡＝273㎡となります。
間違いやすい点
後退距離を道路境界線から2mとしてしまう誤りや、後退距離を間口ではなく奥行に乗じてしまう誤りが起こりやすい。
重要度：A 論点：不動産税制
問3：次の資料に基づき、住宅家屋を取得した場合の不動産取得税額を求めなさい。税額は「課税標準×税率」により計算し、住宅に係る控除等の特例は考慮しないこと。計算過程で端数は生じない。答えは円単位で解答すること。
【与件】
取得した家屋：住宅家屋
家屋の固定資産税評価額：14,000,000円
適用する税率：住宅家屋の代表税率3%
上記以外の控除・特例は考慮しないものとする。
【第3問：正解と解説】
正解：420000円
計算式
不動産取得税額＝課税標準×税率
計算過程
14,000,000円×3%＝420,000円
不動産取得税は固定資産税評価額等を課税標準として計算します。14,000,000円×3%＝420,000円です。なお住宅に係る控除等の特例は本問では考慮しません。
間違いやすい点
課税標準を実際の売買価格と取り違える誤りや、非住宅家屋の税率4%を適用してしまう誤りが起こりやすい。
重要度：A 論点：不動産税制
問4：次の資料に基づき、固定資産税額を求めなさい。税額は「課税標準×標準税率」により計算し、住宅用地に係る特例等は考慮しないこと。計算過程で端数は生じない。答えは円単位で解答すること。
【与件】
固定資産税の課税標準：9,000,000円
適用する税率：標準税率1.4%
上記以外の特例・軽減は考慮しないものとする。
【第4問：正解と解説】
正解：126000円
計算式
固定資産税額＝課税標準×標準税率
計算過程
9,000,000円×1.4%＝126,000円
固定資産税は課税標準に標準税率を乗じて計算します。9,000,000円×1.4%＝126,000円です。なお住宅用地に係る特例等は本問では考慮しません。
間違いやすい点
標準税率1.4%を都市計画税の制限税率0.3%と取り違える誤りが起こりやすい。
重要度：A 論点：不動産譲渡所得
問5：次の資料に基づき、土地の譲渡による譲渡所得の金額を求めなさい。譲渡所得は「譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)」により計算し、特別控除等の特例は考慮しないこと。計算過程で端数は生じない。答えは円単位で解答すること。
【与件】
譲渡価額：48,000,000円
取得費：22,000,000円
譲渡費用：1,800,000円
上記以外の特例等は考慮しないものとする。
【第5問：正解と解説】
正解：24200000円
計算式
譲渡所得＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
計算過程
22,000,000円＋1,800,000円＝23,800,000円
48,000,000円－23,800,000円＝24,200,000円
譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用の合計を差し引いて計算します。48,000,000円－(22,000,000円＋1,800,000円)＝24,200,000円です。
間違いやすい点
取得費と譲渡費用のいずれか一方を差し引き忘れる誤りが起こりやすい。両方を差し引く必要がある。
コメント