宅地建物取引士 宅建業法 一問一答 第11問〜第15問｜免許

ある。死亡した業者の相続人や合併後存続する法人は、その業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅建業者とみなされる。新規の取引はできない。

宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行うかを、取引の対象者、目的、物件の取得経緯、取引態様、反復継続性などから総合判断する。自己所有マンション1棟の各室を不特定多数へ分譲する行為は、1回の販売企画であっても複数の者への反復継続的な取引に当たり、免許が必要となる。特定の関係者との取引や1回限りの取引は事業性を低くする事情ではあるが、それだけで当然に宅建業から除外されるわけではない。

いずれも当たらない。「自ら貸借」（転貸を含む）は取引から除外されており、免許は不要。貸借について免許が必要となるのは「代理」「媒介」を業とする場合のみ。取引＝①自ら売買・交換、②売買・交換・貸借の代理、③同媒介の8類型で、自ら貸借だけが抜けている。

国・地方公共団体には宅建業法が適用されず、都市再生機構や地方住宅供給公社等もそれぞれの根拠法により国・地方公共団体とみなされるため免許不要となる。一定の信託会社・信託銀行は、宅建業を営む旨を国土交通大臣へ届け出れば免許を要しない。ただし、宅建業法3条から7条、12条、25条7項、66条、67条1項などを除き、国土交通大臣免許の宅建業者とみなされて宅建業法の規制を受ける。単に『免許以外の全規定がそのまま適用される』わけではない。

①本店（主たる事務所）、②宅建業を営む支店、③継続的に業務を行える施設で契約締結権限を有する使用人を置くもの。本店は宅建業を営んでいなくても常に事務所に当たる（支店で営む以上、本店は統括機能を持つため）。逆に宅建業を営まない支店は事務所に当たらない。