重要度：A 論点：地価公示・鑑定評価
問21：不動産の価格形成要因に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- A：一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方およびその価格水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因および行政的要因に大別される。
- B：地域要因とは、対象不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
- C：個別的要因とは、各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因をいう。
- D：一般的要因とは、対象不動産の間口、奥行、形状、接面道路等、対象不動産そのものに関する要因をいう。
【第21問：正解と解説】
正解：A
・A
【論点】一般的要因・地域要因・個別的要因。【選択肢解説】正しい。一般的要因は、一般経済社会における不動産のあり方と価格水準に影響を与え、自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別される。これが正解肢。
・B
【選択肢解説】誤り。対象不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成するのは個別的要因である。
・C
【選択肢解説】誤り。各地域の特性を形成し、その地域の不動産価格に全般的な影響を与えるのは地域要因である。
・D
【選択肢解説】誤り。間口、奥行、形状、接面道路等は、土地の個別的要因に当たる。
重要度：A 論点：地価公示・鑑定評価
問22：原価法における減価修正に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- A：減価修正は、対象不動産の法定耐用年数だけに基づいて行い、実際の維持管理状態や市場性を考慮してはならない。
- B：減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則としてこれらを併用する。
- C：観察減価法とは、対象不動産を実地に観察せず、取得時の価格と現在の帳簿価額との差額から減価額を求める方法である。
- D：耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用すると、同一の減価要因を重複して計上することになるため、併用してはならない。
【第22問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。対象不動産の用途・利用状況、維持管理、補修、市場性等を適切に反映する必要がある。
・B
【論点】減価修正の方法。【選択肢解説】正しい。減価修正には耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、原則として両者を併用する。ただし、同一の減価要因を重複して考慮しないよう注意する。これが正解肢。
・C
【選択肢解説】誤り。観察減価法は、設計・設備の機能性、維持管理、補修状況、環境との適合等を実地に調査して減価額を直接求める。
・D
【選択肢解説】誤り。原則として併用するが、同じ減価要因を重複して考慮しないよう調整する。
コメント