重要度：B 論点：鑑定評価の手法の適用方針
問43：不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：鑑定評価の手法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法のうち、いずれか1つを選択して適用すべきものとされている。
- B：鑑定評価に当たっては、原則として複数の鑑定評価の手法を適用すべきものとされている。
- C：最有効使用の原則における最有効使用とは、現実に行われている使用方法をいう。
【第43問：正解と解説】
正解：B
【解説】
・A：誤り。1手法の選択適用ではなく複数併用が原則。「1つを選択」は毎回のように出る定番の誤り肢。
・B：正しい。市場の特性等を反映した複数の手法を適用し、困難な場合も他の手法の考え方をできる限り参酌する。【試験対策】「複数併用の原則」と「最有効使用＝現実の使用ではなく、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的・合法的な最高最善の使用」の2点は、鑑定評価基準の出題の二大定番。どちらも『原則の向き』を逆にする形で問われる。
・C：誤り。最有効使用は現実の使用方法ではなく、客観的にみた最高最善の使用を基準に判定する。定義の核心の入れ替え。
重要度：A 論点：価格形成要因
問44：不動産の価格形成要因に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方および価格水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因および行政的要因に大別される。
- B：地域要因とは、対象不動産にだけ個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
- C：個別的要因とは、一般経済社会全体の不動産価格水準に影響を与える要因をいう。
【第44問：正解と解説】
正解：A
【解説】
・A：正しい。価格形成要因は一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられ、一般的要因は自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別される。
・B：誤り。地域要因は、各地域の特性を形成し、その地域内の不動産価格に全般的な影響を与える要因である。
・C：誤り。対象不動産に個別性を生じさせ、価格を個別的に形成するのは個別的要因である。
重要度：A 論点：同一需給圏
問45：不動産鑑定評価基準にいう同一需給圏に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- A：同一需給圏は、必ず対象不動産が所在する市町村の行政区域と一致する。
- B：同一需給圏は近隣地域より狭く、対象不動産の直近の街区だけをいう。
- C：同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、その価格形成について相互に影響を及ぼす関係にある他の不動産が存在する圏域をいう。
【第45問：正解と解説】
正解：C
【解説】
・A：誤り。同一需給圏は不動産の種類・性格・規模や需要者の選好によって判定され、行政区域と一致するとは限らない。
・B：誤り。同一需給圏は近隣地域を含む、より広域的な圏域である。
・C：正しい。代替・競争関係が成立し、価格形成について相互に影響する不動産が存在する圏域である。
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