難易度（暫定）：標準 論点：ノンリコースローン
基準日は2026年4月1日。日本の不動産証券化の基本的な仕組みを問う。SPVとは、証券化のために不動産を保有する特別目的の事業体をいう。契約の個別的な例外や税制優遇の要件は、設問に記載した場合を除き扱わない。計算問題では設問で定義した計算方法と条件を用いる。
問11：賃貸ビルを責任財産とするノンリコースローンで、対象ビルの収益と売却代金だけでは返済額に不足が生じた。責任財産の限定を外す例外や別途の保証がない場合、貸付人が不足分を借入人の他の財産から回収することはできない。
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正解：○
返済の引当ては定められた事業・資産に限られる。対象外の財産へ請求範囲を広げることはできない。
根拠
- ARES ノンリコースローン 返済原資と責任財産
追加根拠（2026年9月25日に確認。出題している内容を裏付けるために追加した資料です）
- ARES 第14号 新・不動産証券化入門 第2回（2005年3・4月号） 印刷・PDF22〜23ページ
- 2023年度 賃貸不動産経営管理士試験問題（2023年度） PDF30ページ／印刷28ページ 問50
- 2023年度 賃貸不動産経営管理士試験 正解番号表（2023年度） PDF1ページ 問50＝2
- ARES ノンリコースローン（取得2026-09-25／基準日固定版未確認） 用語本文
難易度（暫定）：標準 論点：オフバランス
基準日は2026年4月1日。日本の不動産証券化の基本的な仕組みを問う。SPVとは、証券化のために不動産を保有する特別目的の事業体をいう。契約の個別的な例外や税制優遇の要件は、設問に記載した場合を除き扱わない。計算問題では設問で定義した計算方法と条件を用いる。
問12：オリジネーターが不動産をSPVへ譲渡したものの、会計上は売却取引と認められず金融取引として扱われた。この不動産は、譲渡したオリジネーターの貸借対照表から除かれる。
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正解：×
会計上の売却と認められなければ、譲渡の形式だけではオフバランスにならない。
根拠
- ARES 不動産証券化とは？ 5③会計上のオフバランス
追加根拠（2026年9月25日に確認。出題している内容を裏付けるために追加した資料です）
- ARES 第14号 新・不動産証券化入門 第2回（2005年3・4月号） 印刷・PDF22〜23ページ
- ARES 不動産証券化とは？（取得2026-09-25／基準日固定版未確認） 5①・③・④・⑤。現行解説の補助照合
難易度（暫定）：標準 論点：デットとエクイティの分配順位
基準日は2026年4月1日。日本の不動産証券化の基本的な仕組みを問う。SPVとは、証券化のために不動産を保有する特別目的の事業体をいう。契約の個別的な例外や税制優遇の要件は、設問に記載した場合を除き扱わない。計算問題では設問で定義した計算方法と条件を用いる。
問13：デットとエクイティで資金を調達した不動産証券化では、一般に、不動産収益をデットへの弁済に優先して充て、その残余をエクイティに配分する。
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正解：○
デットが優先し、エクイティは残余を受け取る構造である。優先されることは元本保証を意味しない。
根拠
- ARES デット、エクイティ、メザニン 資金の分類・分配順位
追加根拠（2026年9月25日に確認。出題している内容を裏付けるために追加した資料です）
- 2023年度 賃貸不動産経営管理士試験問題（2023年度） PDF30ページ／印刷28ページ 問50
- 2023年度 賃貸不動産経営管理士試験 正解番号表（2023年度） PDF1ページ 問50＝2
- ARES デット、エクイティ、メザニン（取得2026-09-25／基準日固定版未確認） 用語本文
難易度（暫定）：標準 論点：倒産隔離と物件リスク
基準日は2026年4月1日。日本の不動産証券化の基本的な仕組みを問う。SPVとは、証券化のために不動産を保有する特別目的の事業体をいう。契約の個別的な例外や税制優遇の要件は、設問に記載した場合を除き扱わない。計算問題では設問で定義した計算方法と条件を用いる。
問14：不動産証券化で、元の所有者の倒産から対象不動産を切り離す仕組みが整えられた場合、その物件の空室増加による収入減少リスクも消滅する。
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正解：×
倒産隔離は、元の所有者の倒産の影響などから対象資産を分離する仕組みである。物件自体の空室による収入減少をなくす仕組みではない。
根拠
- ARES 不動産証券化とは？ 5①倒産隔離の確保
追加根拠（2026年9月25日に確認。出題している内容を裏付けるために追加した資料です）
- ARES 第18号（2005年11・12月号） 印刷・PDF46、98〜99ページ
- ARES 不動産証券化とは？（取得2026-09-25／基準日固定版未確認） 5①・③・④・⑤。現行解説の補助照合
難易度（暫定）：標準 論点：借入比率と価格下落
基準日は2026年4月1日。日本の不動産証券化の基本的な仕組みを問う。SPVとは、証券化のために不動産を保有する特別目的の事業体をいう。契約の個別的な例外や税制優遇の要件は、設問に記載した場合を除き扱わない。計算問題では設問で定義した計算方法と条件を用いる。
問15：同じ価格で取得した不動産について、取得資金に占める借入金の割合が高いほど、売却価格が同じ金額だけ下落したときの自己資金に対する損失率は小さくなる。借入元本の減少はなく、費用・税金・保有中の収支は考慮せず、売却代金は借入元本を上回るものとする。 ここで損失率は、売却による損失額を取得時の自己資金で割り、100を掛けた割合とする。
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正解：×
同額の損失でも、借入比率が高いほど当初の自己資金は少なく、自己資金に対する損失率は大きくなる。
根拠
- ARES 不動産証券化とは？ 5⑤レバレッジ効果
追加根拠（2026年9月25日に確認。出題している内容を裏付けるために追加した資料です）
- ARES 第18号（2005年11・12月号） 印刷・PDF46、98〜99ページ
- ARES 不動産証券化とは？（取得2026-09-25／基準日固定版未確認） 5①・③・④・⑤。現行解説の補助照合