宅地建物取引士 法令上の制限 一問一答 第64問〜第70問｜建築基準法

用途地域内では、都市計画により建築物の敷地面積の最低限度を定めることができ、その数値は200㎡を超えることができない。最低限度が定められた時点ですでに基準未満であった一筆の土地は、原則としてその全部を一つの敷地として使用する限り建築できるが、その後に分割して基準未満の敷地を新たに生じさせた場合には、この既存敷地の特例は適用されない。

建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離を、都市計画で定められた1ｍまたは1.5ｍ以上としなければならない。ただし、外壁または柱の中心線の長さの合計が一定以下の部分や、物置等で軒高・床面積が一定以下のものなど、政令で定める例外がある。

各地域に属する敷地部分ごとに、その地域の容積率限度を敷地面積の割合で加重平均して求める。用途規制のように敷地の過半が属する地域の容積率を敷地全体へ一律適用するのではない。前面道路幅員による容積率制限がある場合は、それも踏まえた各部分の限度を用いて面積按分する。

高度地区は、用途地域内で市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を都市計画で定める地域地区である。絶対高さ制限、斜線制限、日影規制とは別の都市計画上の高さ制限であり、内容は指定された高度地区ごとに異なる。

建築物を道路境界線から後退させた場合は、原則として、その後退距離に相当する距離だけ前面道路の反対側の境界線が外側にあるものとみなして道路斜線制限を計算する。ただし、門・塀など後退距離の算定上除外されない部分があるため、敷地内のすべての工作物を置いたまま当然に緩和を受けられるわけではない。

いずれも原則として建築できない。工業専用地域は工業の利便を増進するための地域であり、住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿、幼稚園・学校、病院、ホテル・旅館などは建築できない。一方、工場、倉庫、事務所、店舗の一部などは用途・規模に応じて建築できる。

防火地域・準防火地域以外の市街地で特定行政庁が指定した区域では、建築物の屋根を、市街地火災による火の粉に対して防火上有効な構造としなければならない。また、この区域内の木造建築物等では、延焼のおそれのある部分の外壁を準防火性能を有する構造とする必要がある。法22条区域であるだけで、建築物全体を耐火建築物または準耐火建築物とする義務が生じるわけではない。