宅地建物取引士 権利関係 一問一答 第57問〜第61問｜担保物権

土地と建物は別個の不動産であるため、土地の抵当権の効力は建物には及ばない。一方、抵当権設定当時に存在した従物や、付加して一体となった物（付加一体物）には効力が及ぶ。

できる。抵当不動産が賃貸された場合の賃料債権にも物上代位が認められる（判例）。ただし、被担保債権について不履行があり、その後に生じた賃料債権であることを要し、賃料が賃貸人に払い渡される前に差押えをしなければならない。

①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること、②設定当時、土地と建物の所有者が同一であること、③土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと、④競売により土地と建物の所有者が異なるに至ったこと。特に①②の「設定当時」の判定が頻出。更地に抵当権を設定した後に建物を建てても法定地上権は成立しない。

原則として対抗できない。ただし、①登記した賃貸借は、その登記前に登記したすべての抵当権者が同意し、かつその同意の登記があれば対抗できる。②対抗できない建物賃借人でも、競売手続開始前から使用収益していれば、買受けから6か月間は建物の明渡しが猶予される。

不要。元本確定前であれば、根抵当権者と設定者の合意により、被担保債権の範囲・債務者を変更でき、後順位抵当権者その他の第三者の承諾を要しない。ただし、元本確定前に変更登記をしなければ、その変更をしなかったものとみなされる。極度額の変更のみ、利害関係者の承諾が必要となる点との対比に注意。