賃貸不動産経営管理士修繕・原状回復・敷金管理一問一答第1問〜第5問

難易度（暫定）：基礎　論点：原状回復の出発点

共通条件
2020年4月1日以後に締結した住宅賃貸借を想定する。費用負担を変更する特約はないものとし、民法及び国土交通省の原状回復ガイドラインの一般的な考え方に従う。個別裁判の結論や具体的金額の算定は問わない。

問1：退去精算の担当者が「入居後に古くなった部分は、原因にかかわらず借主が入居時の状態まで戻す」と説明した。この説明は、特約のない場合の原状回復の考え方として適切である。

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正解：×

通常の使用による損耗や経年変化は借主の原状回復義務から除かれる。入居時との差だけを見て全てを請求することはできない。損傷の原因や借主の責任を確認する。

根拠

難易度（暫定）：基礎　論点：ガイドラインの位置づけ

問2：本問では、特定の契約ではなく、ガイドラインと異なる契約条項の効力について一般論として考える。ガイドラインは国が公表しているため、そこに書かれた費用負担と異なる契約条項は、内容を検討するまでもなく全て無効である。

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正解：×

ガイドラインは一般的な基準を示すもので、その使用を強制するものではない。異なる特約の有効性は、法令の強行規定、合意内容などを踏まえて判断する。逆に、契約書にあるから全て有効ともいえない。

根拠

難易度（暫定）：標準　論点：経過年数と使用上の責任

問3：張替えから６年以上経つが、引き続き使える壁紙に借主が故意に落書きをした。これを消して本来の機能を回復するための工事費や人件費が必要な場合、年数が経過しているというだけで借主の負担が必ずゼロになるわけではない。

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正解：○

経過年数による負担割合と、使用可能な設備等を故意・過失で損なった場合の回復費用は区別する。ガイドラインは、年数経過後でも工事費や人件費等の負担が生じる場合を示している。新品の材料代全額を当然に請求できるという意味でもない。

根拠

難易度（暫定）：標準　論点：部分補修の対象範囲

問4：借主が不注意で傷つけたフローリングは１㎡の部分補修で対応できる。貸主が部屋全体の色をそろえるため他の無傷の部分も張り替える場合、色合わせだけの拡大分まで借主の負担に含めない考え方が基本となる。

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正解：○

借主の負担は、可能な限り損傷部分の補修費用に限定し、最低限可能な施工単位を基本とする。フローリングの模様合わせ・色合わせのためだけの拡大分は借主負担としない。実際に部分補修ができるという設問条件が重要。

根拠

難易度（暫定）：標準　論点：床材による年数の違い

問5：借主の過失で畳表の交換が必要となった。担当者は「畳表もカーペットと同じく、６年で残存価値１円になる基準で費用負担を算定する」と処理した。この処理は適切である。

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正解：×

畳表は消耗品に近いものとして、経過年数を考慮しない扱いである。６年で残存価値１円となる考え方が示される畳床・カーペット・クッションフロアと混同しない。

根拠