重要度：A 論点：8種制限
問65：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢと建物の売買契約を締結する場合の契約不適合責任に関する特約について、宅建業法の規定によれば、有効なものはどれか。
- A：「Ｂが契約不適合をＡに通知すべき期間を、引渡しの日から2年とする」旨の特約
- B：「Ｂは、契約不適合について、いかなる場合もＡに対して責任を追及することができない」旨の特約
- C：「Ｂが契約不適合をＡに通知すべき期間を、引渡しの日から1年とする」旨の特約
- D：「Ａが契約不適合責任を負う場合であっても、Ｂは契約の解除をすることができない」旨の特約
【第65問：正解と解説】
正解：A
・A
【論点】契約不適合責任の特約の制限（40条）。【考え方】民法の規定より買主に不利な特約は原則として無効である。ただし、目的物の引渡しの日から2年以上となる期間を定める特約は、買主に不利な内容であっても例外的に有効である。民法より買主に有利な特約も有効である。【選択肢解説】引渡しの日から2年とする本特約は有効であり、これが正解肢。
・B
【選択肢解説】誤り。責任を全部免除する特約は、民法の規定より買主に不利であり無効となる（40条2項）。無効となった場合は民法の原則（買主が不適合を知った時から1年以内の通知）に戻る。
・C
【選択肢解説】誤り。引渡しの日から1年とする特約は、民法の規定より買主に不利であり無効となる。なお、民法より買主に有利な特約は有効である。
・D
【選択肢解説】誤り。買主の解除権を排除する特約は、民法の規定より買主に不利であり無効となる。目的物の引渡しの日から2年以上となる期間を定める特約は、買主に不利でも例外的に有効であるが、これとは別に、民法より買主に有利な特約も有効である。
重要度：B 論点：8種制限
問66：宅建業者Ａが自ら売主として行う割賦販売に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：割賦販売における賦払金の支払遅延を理由とする契約解除については、書面による催告は不要であり、口頭の催告で足りる。
- B：Ａは、原則として、目的物をＢに引き渡すまでに、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、引渡しまでに受領した額が代金の10分の3を超えていない場合は、その後、受領額が代金の10分の3を超えるまでに履行すればよい。
- C：Ａは、割賦販売の契約について、目的物を引き渡し、かつ代金の額の10分の3を超える額の金銭を受領した後も、担保の目的で当該目的物の所有権を留保することができる。
- D：Ａは、宅建業者でない買主Ｂから受領する賦払金の支払いが遅れた場合、直ちに契約を解除することができる。
【第66問：正解と解説】
正解：B
・A
【選択肢解説】誤り。42条1項により、催告は書面によらなければならない。口頭で足りるとする点が誤り。
・B
【論点】所有権留保等の禁止（43条1項）。【考え方】原則として、宅建業者は目的物を買主に引き渡すまでに、所有権移転登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、引渡しまでに受領した額が代金の10分の3を超えていない場合は、その後、受領額が10分の3を超えるまでが履行期限となる。【選択肢解説】この原則と例外を正しく示しているため、正しい。これが正解肢。
・C
【選択肢解説】誤り。10分の3を超える額を受領した後は、原則として所有権を留保することができない（43条1項）。結論の向きが逆。
・D
【選択肢解説】誤り。賦払金の支払遅延を理由に契約を解除するには、30日以上の相当の期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払いがない場合でなければならない（42条1項）。
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