重要度：A 論点：8種制限
問63：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢと売買契約を締結する場合のクーリング・オフに関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：クーリング・オフによる解除は、Ｂが解除の書面をＡに到達させた時にその効力を生ずる。
- B：Ｂがクーリング・オフによる解除をした場合、ＡはＢに対して損害賠償または違約金の支払いを請求することができる。
- C：Ｂがクーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日を経過したときは、Ｂはクーリング・オフによる解除をすることができない。
- D：Ｂが自ら申し出て自宅で買受けの申込みをした場合、Ｂはクーリング・オフによる契約の解除をすることができる。
【第63問：正解と解説】
正解：C
・A
【選択肢解説】誤り。クーリング・オフによる解除は、買主が書面を発した時にその効力を生ずる（発信主義、37条の2第2項）。到達主義とするのは定番のひっかけ。
・B
【選択肢解説】誤り。クーリング・オフによる解除がされた場合、宅建業者は損害賠償または違約金の支払いを請求することができない（37条の2第1項後段）。また受領済みの手付金等は速やかに返還しなければならない。
・C
【論点】クーリング・オフの期間制限（37条の2第1項1号）。【考え方】書面で告げられた日から起算して8日を経過したとき、または宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフができなくなる。【選択肢解説】正しい。これが正解肢。
・D
【選択肢解説】誤り。買主が「自ら申し出て」自宅または勤務先で買受けの申込みをした場合、その場所は事務所等に準じる場所とされ、クーリング・オフの適用はない（規則16条の5第2号）。「自ら申し出て」の有無が分岐点。
重要度：A 論点：8種制限
問64：宅建業者Ａが自ら売主となり、宅建業者でないＢと宅地（代金2,000万円）の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅建業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- A：ＡＢ間で損害賠償額の予定を600万円と定めた場合、400万円を超える部分について無効となる。
- B：ＡＢ間で損害賠償額の予定を300万円、違約金を200万円と定めた場合、その合計額は代金の20％を超えないため、いずれの定めも有効である。
- C：損害賠償額の予定を定めなかった場合、Ａが請求できる損害賠償額は代金の20％を超えることができない。
- D：ＡＢ間で損害賠償額の予定を500万円と定めた場合、その定め全体が無効となる。
【第64問：正解と解説】
正解：A
・A
【論点】損害賠償額の予定等の制限（38条）。【考え方】代金の20％（2,000万円×20％＝400万円）を超える部分が無効となり、400万円までの限度で効力を有する。【選択肢解説】正しい。これが正解肢。
・B
【選択肢解説】誤り。損害賠償額の予定と違約金の合算額が代金の20％（本問では400万円）を超えてはならない。300万円＋200万円＝500万円は400万円を超えるため、超過部分は無効となる。
・C
【選択肢解説】誤り。38条の制限は損害賠償額の「予定」または違約金を定める場合の規制である。予定を定めなかった場合は民法の原則に従い、実際に生じた損害の全額を請求でき、20％の制限は及ばない。
・D
【選択肢解説】誤り。20％を超える定めをした場合、超過部分のみが無効となるのであって、定め全体が無効となるわけではない（38条2項）。「全部無効」とするのは定番のひっかけ。
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