FP技能士2級 実技・事例問題 不動産 第10問（四肢択一）
設例
2026年4月1日現在の法令等に基づくものとし、以下の設例に基づいて解答すること。
梨沢礼央奈さんは、所有する国内の賃貸マンションの投資実績を確認している。土地建物の貸付けだけの事業であり、家事用部分・ホテル営業・不動産売却はない。
資料：投資額と2025年1月1日〜12月31日の年間実績（万円）
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 物件購入価格 | 7,823 | 土地建物合計 |
| 取得時の諸費用 | 417 | 購入価格とは別、投資額に含める |
| 実際の賃料・共益費収入合計 | 698.4 | 返還不要の収入、他の収入なし |
| 固定資産税 | 37.6 | 全額賃貸物件に係る年間運営支出 |
| 損害保険料 | 18.4 | 同上 |
| 修繕費・管理費 | 66.7 | 同上、資本的支出を含まない |
| 借入金の年間元本返済 | 206.4 | 運営支出と別に支払った額 |
| 借入金の年間利子 | 47.4 | 運営支出と別に支払った額、全額が賃貸物件の借入れに係る |
| 税務上の減価償却費 | 142.5 | 当年分、非現金費用 |
実質利回りの運営支出は上表の固定資産税、保険料、修繕費・管理費の合計とする。借入金の元本・利子による資金調達の支出と非現金の減価償却費を、利回りの運営支出に含めない。所得税の不動産所得の必要経費とは区別する。利回りの分母は取得諸費用を含む投資額全体とする。
設問
設例の資料を参照してください。借入条件の影響を含めない年間の実質利回りとして、最も適切なものを選んでください。単位は%。途中では丸めず、最終結果を0.001%単位で四捨五入してください。
- 8.476%
- 3.907%
- 7.359%
- 6.987%
正解と解説を見る
正解：4
正答は4。運営支出は37.6+18.4+66.7=122.7万円、運営純収益は698.4−122.7=575.7万円。投資額は7823+417=8240万円なので、575.7÷8240×100=6.986650485…%、指定の四捨五入で6.987%。誤答の原因：1の8.476%は運営支出を引かず698.4÷8240×100とした値、2の3.907%は元本206.4と利子47.4の年間返済額をさらに引いた値、3の7.359%は取得諸費用を分母に含めず575.7÷7823×100とした値。税務上の不動産所得では直接必要な運営費・借入利子・減価償却費を区別し、698.4−122.7−47.4−142.5=385.8万円となる。元本返済は必要経費でなく、税務の計算を利回りの運営支出へ混入しない。
※設例に登場する人物・団体はすべて架空のものであり、実在のものとは関係ありません。